Par principe, le preneur d’un bail rural bénéficie d’un droit au renouvellement automatique de son bail pour une durée de neuf ans. Cette règle s’applique à l’expiration de chaque période de neuf ans, sauf exceptions prévues par la loi. Le bailleur peut en effet refuser le renouvellement dans des cas spécifiques. De son côté, le preneur qui ne souhaite pas renouveler son bail doit en informer le propriétaire au moins dix-huit mois avant la fin du contrat.
Principe : un droit automatique au renouvellement
Le Code rural et de la pêche maritime protège le preneur en prévoyant un droit automatique au renouvellement de son bail, à condition que celui-ci relève du statut du fermage. Ainsi, les locations de petites parcelles ne bénéficient pas de cette protection.
Aucune clause du bail ne peut interdire ce renouvellement, même si les parties sont d’accord pour y renoncer.
Cependant, le bailleur peut s’opposer au renouvellement dans certaines conditions.
Motifs graves et légitimes
Le bailleur peut s’opposer au renouvellement du bail rural s’il justifie d’un motif grave et légitime, défini par la loi, parmi lesquels :
- le non-paiement de deux termes de fermage ou de la part de produits due au bailleur ;
- des comportements du preneur compromettant la bonne exploitation du fonds ;
- le non-respect des clauses environnementales ;
- des infractions aux règles de cession du bail, de sous-location, d’apport du droit au bail à une société, de mise à disposition du bail auprès d’une société ;
- le non-respect des règles relatives à l’échange en jouissance de parcelles ou à l’assolement en commun, si cela porte préjudice au bailleur.
Exemple : le preneur a cédé son bail sans l’accord du bailleur. Celui-ci peut alors refuser le renouvellement.
D’autres motifs peuvent être soulevés par le bailleur, tels que par exemple le non-respect par le preneur de la réglementation du contrôle des structures.
En cas de désaccord sur le motif invoqué, c’est le tribunal paritaire des baux ruraux qui tranche le litige.
Âge du preneur
Le bailleur peut refuser le renouvellement si le preneur a atteint l’âge légal de la retraite agricole. Si le preneur n’a pas encore atteint cet âge, le propriétaire peut limiter le renouvellement à l’expiration de la période triennale au cours de laquelle le preneur atteindra ledit âge.
Dans ce cas, le preneur a une solution : demander la cession de son bail à son conjoint ou à son partenaire de PACS participant à l’exploitation, ou à l’un de ses descendants (majeur ou émancipé).
Le bénéficiaire de la cession aura droit au renouvellement de son bail.
Exercice du droit de reprise du bailleur
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail s’il souhaite reprendre le bien loué pour l’exploiter lui-même ou le faire exploiter par un membre de sa famille (conjoint, partenaire de PACS, descendant majeur ou mineur émancipé). Le bénéficiaire de la reprise doit exploiter le bien pendant au moins neuf ans.
Toutefois, le preneur peut s’opposer à la reprise dans deux situations :
- s’il se trouve à moins de cinq ans de l’âge de la retraite agricole ou de la retraite à taux plein. Dans ce cas, le bail est prorogé jusqu’à ce que le preneur atteigne cet âge ;
- si la reprise compromet gravement l’équilibre économique de son exploitation.
Démarches pour s’opposer au renouvellement
Le bailleur doit notifier le congé au preneur au moins dix-huit mois avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire.
Le congé doit contenir un certain nombre de mentions pour être valable :
- les motifs du refus de renouvellement ;
- les informations du bénéficiaire, en cas de reprise (nom, prénom, âge, domicile, profession, etc.) ;
- la reproduction des termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54, rappelant au preneur qu’il peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux en cas de désaccord.
L’absence d’une mention rend le congé nul.
De son côté, le preneur qui ne souhaite pas renouveler son bail doit en informer le bailleur au moins dix-huit mois avant la fin du contrat. Cette notification doit être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte extrajudiciaire.
A RETENIR : Le renouvellement automatique du bail rural est une protection importante destinée à garantir la stabilité des exploitations agricoles. Cependant, le bailleur peut s’y opposer dans trois cas principaux : la faute grave du preneur, son âge, ou la reprise du bien par le bailleur pour lui-même ou au profit d’un membre de sa famille. En cas de litige, le tribunal paritaire des baux ruraux peut être saisi. Votre notaire, spécialiste du droit rural, peut vous conseiller dans vos démarches et vous conseiller sur vos droits.
